В региональном Союзе строителей 30 января состоялось первое заседание Экспертного совета по развитию малоэтажного и индивидуального жилищного строительства, созданного при отраслевом объединении работодателей.
На заседании Экспертного совета по развитию малоэтажного строительства, 30.01.2026
Без дублирования функций и создания новых барьеров
Идея о создании Экспертного совета была высказана в ходе круглого стола по «малоэтажке», проведенного на площадке Союза строителей Тюменской области (ССТО) в сентябре 2025 года, где его участники обнажили ряд насущных проблем, которые легче было бы решить сообща.
В частности, у профессиональных участников рынка нередко возникают трудности в части обеспечения взаимодействия с органами власти, курирующими сферу земельных и градостроительных отношений. Есть необходимость в объединении застройщиков (ленд-девелоперов) для обсуждения и выработки предложений, в том числе – по реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). Требуется проработка механизмов финансирования «загородки», контроля качества стройматериалов, а также подготовки кадров для малоэтажного строительства. Немаловажным является и дальнейшее управление построенной загородной недвижимостью.
В целях объединения профессионального опыта и практики строителей, проектировщиков, подрядчиков, производителей стройматериалов и других специалистов в области строительства для выработки системных решений и было предложено создать при ССТО совещательный орган.
По мнению идейных вдохновителей, это нужно для сохранения малого и среднего бизнеса, для успешной реализации проектов КРТ в сельской местности, «цивилизации» сегмента малоэтажного строительства и развития ИЖС в целом. Экспертный Совет при ССТО должен стать площадкой, где встречаются представители власти, бизнеса и другие участники рынка МИЖС в целях выработки методических рекомендаций и координации действий, не дублируя работу других организаций и не создавая новых барьеров на пути формирования цивилизованного загородного рынка.
В составе Экспертного совета – представители бизнеса и власти
Открыл заседание президент Союза строителей Тюменской области Андрей Никитин. Он представил присутствующих, обратив внимание на экспертность каждого. Некоторые из участников встречи провели самопрезентацию, «подсветив» свои полезные для общего дела качества и возможности. Далее, согласно процедуре, состоялось голосование за количественный и персональный состав совета.
Так, в состав Экспертного совета по развитию малоэтажного и индивидуального жилищного строительства вошли 16 человек, хорошо знающие проблемы, существующие в области ИЖС и «малоэтажки». Кто-то из них производит строительные материалы и конструкции, кто-то занимается возведением объектов ИЖС и строит загородные поселки, а кто-то силен в вопросах оформления недвижимости. Кто-то, в силу должностных полномочий, контролирует качество строительства и отвечает за развитие муниципалитетов. Есть в составе совета и представители законодательной власти, кто разрабатывает региональные законодательные акты, чтобы сельские территории смогли получить комплексное развитие, а загородный рынок недвижимости юга Тюменской области стал цивилизованным – понятным, управляемым, безопасным. Каждый из членов Экспертного совета на уровне своих компетенций может внести лепту в этот процесс.
Андрей Никитин представляет участников заседания, Тюмень, 30.01.2026
Председателем совета является Николай Черепанов, советник президента ССТО, генеральный директор ООО «КарсиККо Девелопмент», который и вышел изначально с инициативой о создании такого совещательного органа при региональном Союзе строителей. Заместителем председателя совета стала Татьяна Каргаполова, ревизор ССТО, учредитель Аутсорсинговой компании «Статус». Ответственным секретарем Экспертного совета единогласно выбрали вице-президента ССТО Елену Кутельмах.
Действуем в рамках федеральной повестки
«Объемы индивидуального жилищного строительства в России растут, составляя порядка 80 млн кв.м в год, а в нашем регионе ввод ИЖС – примерно 50% от общего ввода жилья. При этом значительная часть строительства проходит в «серой» зоне, хаотичной застройкой вокруг городов и районов, на землях СХ и СНТ, без четких правил, без должного надзора и проектной документации, зачастую без социальной и инженерной инфраструктуры, а результат работ часто зависит от непрофессиональных подрядчиков, что приводит к негативным последствиям. Несмотря на то, что принимаются базовые законы, создаются цифровые платформы, вводятся эскроу-счета, реальные инструменты урегулирования в большей мере не применяются или не могут быть применимы по разным причинам. Учитывая все эти обстоятельства, считаю, что Экспертный совет в помощь развитию малоэтажного и индивидуального строительства жилья просто необходим», - подчеркнул Николай Черепанов.
В ходе заседания было отмечено, что последовательно отстаивает позицию о необходимости системного развития малоэтажного и индивидуального жилищного строительства, расширения мер господдержки, унификации требований к проектированию и строительству, а также создания устойчивых механизмов финансирования Комиссия по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое РФ с участием комитета по МИЖС Российского Союза строителей.
«Комиссия активно участвует в выработке предложений, направленных на формирование цивилизованного и понятного рынка индивидуального жилья. Мы, в свою очередь, принимаем участие в работе этой комиссии и поддерживаем направления, отрабатываемые на федеральном уровне», - заметил Николай Черепанов и доложил об основных задачах Экспертного совета, созданного при ССТО.
Основные задачи Экспертного совета
1. Формирование предложений по основным направлениям совершенствования правового регулирования в сфере МИЖС.
2. Участие в разработке и рассмотрении концепций, программ, инициатив по актуальным вопросам МИЖС в рамках своих полномочий.
3. Стимулирование создания комфортной и доступной среды проживания.
4. Организация взаимодействий с различными государственными, общественными, научными и профессиональными органами и организациями.
5. Организация экспертных обсуждений в формате круглых столов, семинаров, конференций, форумов и других публичных мероприятий.
6. Информирование о деятельности Экспертного совета и его решениях среди заинтересованных организаций и лиц, в том числе, с использованием средств массовой информации.
Участники заседания обсудили полученную информацию, выразили свое отношение к актуальности поставленных задач и организации работы Экспертного совета, высказали замечания, внесли конструктивные предложения.
Андрей Никитин: «Важно мнение каждого участника заседания»
Виктор Рейн, заместитель председателя комитета Тюменской областной Думы по экономической политике и природопользованию, координатор в Тюменской области федерального проекта «Российское село» и региональных проектов «Свой дом» и «Дом для молодой многодетной сельской семьи» партии «Единая Россия», особо отметил, что Союз строителей своевременно обратил внимание на сферу малоэтажного строительства, которая устойчиво составляет половину ввода жилья в нашей области. В этой сфере предстоит решить ряд непростых задач, прежде всего связанных с защитой граждан от недобросовестных застройщиков. Предстоит напряженная совместная работа органов исполнительной власти, местного самоуправления, депутатов и профессионалов строительного сообщества по наиболее острым вопросам.
Депутат сообщил, что в рамках курируемых им партийных проектов сформировано постоянное рабочее взаимодействие со всеми муниципальными округами. В связи с этим Виктор Александрович предложил не вводить в основной состав Экспертного совета глав муниципальных округов, а приглашать их по мере необходимости для обсуждения конкретных задач, связанных с той или иной территорией. Он отметил, что по ряду территорий значительно оживилась работа по малоэтажному строительству, что партия отрабатывает дополнительные механизмы развития «малоэтажки» в сельской глубинке, в том числе, для комплексного развития сельских территорий и решения жилищного вопроса для специалистов АПК и бюджетной сферы.
Областной депутат предложил использовать наработки и потенциал партийных жилищных проектов в работе Экспертного совета. Виктор Рейн сказал, что с информацией о работе, проделанной в рамках проектов «Российское село», «Свой дом» и «Дом для молодой многодетной сельской семьи», выступит на очередном заседании Экспертного совета. Также предложил более четко определить круг вопросов, которые можно включить в план работы совета на 2026 год, и заверил во всемерной своей поддержке членов совета при реализации намеченного.
Для оперативной работы Экспертного совета с региональным парламентом в состав экспертов введен помощник депутата Виктора Рейна в областной Думе Андрей Кириченко, который является председателем Общественного совета регионального проекта партии «Единая Россия» «Свой дом».
«Предложения принимаются. Многие сегодня не понимают, что такое КРТ, и тем более – сельских территорий, - поддержал Николай Черепанов. - План мероприятий на 2026 год мы еще обсудим».
Виктор Рейн – о жилищных проектах и конкретизации задач
КРТ на селе – это не только межевание земельных участков
Сергей Лесков, гендиректор ООО «Геопроект», высказал свои чаяния по поводу КРТ как архитектор-градостроитель. «Проблем в ИЖС у нас много. Их нужно решать, но по югу области нет плана расселения населения. Нет четкого представления о том, где и сколько строить, для кого, какие кадры готовить для сельских территорий. Законодательство в этой сфере несовершенно. Для эффективности работы Экспертного совета, нужно разделить задачи по направлениям, определить, что делаем вместе с властью, а что прорабатываем с бизнесом», - предложил Сергей Лесков.
Сергей Лесков – о масштабности задач и возможности достижения целей
Алексей Кинчур, начальник управления градостроительной политики Главного управления строительства Тюменской области, сообщил, ГУС ТО ведет системную работу с застройщиками и видят, что КРТ пока не является массовым для муниципальных округов Тюменской области, но, тем не менее, процесс идет – в последнее время ленд-девелоперы интересуются системой КРТ. Он выразил уверенность, что площадка Экспертного совета будет «точкой притяжения» для сбора обратной связи, обмена информацией, оказания помощи загородным строителям. Не каждый застройщик обратится со своей проблемой в органы власти, легче посоветоваться со сведущими в теме коллегами – люди будут обращаться. Он согласился с тем, что нужно для каждого члена совета очертить круг вопросов, в соответствии с их компетенциями. «Думаю, что нам удастся в рамках этого органа найти пути решения актуальных для участников ИЖС и малоэтажного строительства вопросов», - резюмировал представитель ГУС ТО.
Станислав Кагарлык, заместитель главы Тюменского муниципального округа, признал, что развитие сельских территорий – дело трудное, а где-то и неподъемное, зависящее от множества факторов. В частности, для цивилизованного решения задач жилищного строительства и комплексного подхода к территории необходимо, чтобы застройка велась, согласно утвержденной градостроительной документации. А в Тюменском округе, по словам представителя муниципальной власти, более 50 площадок, освоением которых занимаются частные застройщики, не особо придерживающиеся норм и правил.
Станислав Кагарлык – о КРТ в Тюменском МО
Алексей Кинчур – о перспективах «загородки» в регионе
«КРТ – это не только межевание земельных участков и строительство домов. Кто должен нести ответственность за обеспечение коттеджных поселков инженерными и транспортными коммуникациями? Кто должен обеспечить детей этих поселков школами, поликлиниками и детсадами? Как минимум, здесь должны быть обоюдные усилия застройщика и администрации муниципального района, - считает Станислав Кагарлык. – И нормативы градостроительного проектирования должны быть обязательны для всех. Нежелание частных застройщиков работать по правилам вызывает негативное к ним отношение».
Заместитель главы Тюменского муниципального округа заметил, что у них действует Градостроительный совет, и администрация всегда идет на диалог с бизнесом: «Есть правила, работает система защиты прав потребителей – все прописано в законе, но не везде возможно межевать и строить. Можно найти компромисс, не сломать систему», а найти компромисс и цивилизованно подойти к комплексному развитию всей территории. Что касается других задач, прописанных в Положении, вполне возможно решить их в рамках Экспертного совета. Будем обсуждать вопросы вместе».
Бизнесу хотелось бы добиться, в том числе, снижения «социальной нагрузки» на застройщиков, чтобы не все объекты КРТ, сети и дороги падали на их плечи при строительстве загородных поселков – экономика не бьется, чтобы крупные строительные компании с историей заходили массово на этот рынок, вытесняя «серых» подрядчиков. Возможно, удастся в рамках Экспертного совета продвинуть соответствующую инициативу и выйти с ней к законодателям...
К разговору присоединился Артем Михайлов, главный специалист отдела правовой экспертизы областного Департамента имущественных отношений: «Задачи поставлены перед советом правильные. Нужно определить перечень самых актуальных на сегодня вопросов и начинать работать».
По мнению архитектора-градостроителя МКУ «Управление градостроительного планирования» Ирины Даровских, которая много лет проработала в системе градостроительства и не для одного десятка архитекторов, проектировщиков и чиновников является наставником, нужно внимательно проанализировать ситуацию на рынке ИЖС. «Может, нам не нужно строить новые коттеджные поселки? Может, у нас нет столько желающих жить за городом, сколько сейчас строится там жилья? Было время: получили колхозники землю, размежевали паи, распродали без сетей и дорог, а потом люди, которые приобрели эти участки за свои «кровные» и построили домик собственным «потом и кровью», пошли в муниципалитет и начали спрашивать у администрации про дороги, сети и социальные объекты. Чиновникам приходится «разруливать» создавшиеся ситуации. Чтобы такого не было в дальнейшем, может, перестать плодить новые поселки?».
По опыту общения с населением, заместитель председателя Тюменской городской Думы Андрей Голоус знает, что люди старшего возраста заинтересованы в комфортном жилье за пределами города. Да и молодежь не прочь поселиться в загородном поселке с хорошей экологией. Конечно, всем нужна инфраструктура – дорожно-транспортная, инженерная, социальная. «Нужно работать в этом направлении. Загородная недвижимость и впредь будет востребована. Хорошо, что при Союзе строителей создали совет в помощь малоэтажному строительству».
«Наш Экспертный совет ни в коем случае не подменяет функции органов власти. Мы будем обсуждать актуальные вопросы и насущные проблемы, вместе искать пути решения и выход из сложившихся проблемных ситуаций, - подчеркнул Николай Черепанов. - Совет имеет право выступать с законодательными инициативами, а правильно их сформулировать помогут как раз эксперты, в том числе – не входящие в основной состав совета».
Бизнес – за цивилизованный рынок «малоэтажки»
По поводу защиты прав потребителей высказалась председатель Совета Объединения риэлторов Тюменской области Светлана Власова. Она заметила, что в «загородке» эта система не очень-то и работает – нет механизма защиты людей от лукавства ленд-девелоперов, когда те, применяя маркетинговый ход, рассказывают покупателю земельного участка или домика в коттеджном поселке, что «скоро здесь будут построены школа и детсад». На самом деле, муниципалитет ничего такого в ближайшее время строить не собирается, и деньги на это в бюджете не заложены.
Здесь, по мнению эксперта рынка недвижимости, хорошо бы «подкорректировать» законодательство. Ведь, застройщики многоквартирных домов уже перестали «сочинять небылицы», выдавая желаемое за действительное. Значит, есть надежда, что и в сегменте загородного рынка ситуация изменится, в том числе – с помощью Экспертного совета и Союза строителей в целом.
«Именно так, - поддержал Николай Черепанов. - В прошлом году в Союз строителей вошли несколько компаний, которые занимаются малоэтажным строительством и ИЖС, разработкой проектной документации и выпуском строительных материалов для «малоэтажки». И мы не просто принимаем фирмы в наши ряды, мы знакомимся с их деятельностью на рынке, производством и готовой продукцией. С таким подходом появятся и проекты у объектов ИЖС, и мастер-планы с проектами планировки у загородных поселков, и «пятна» для детских садов в проектах КРТ».
«Если невозможно справиться с ростом объемов ИЖС, то нужно возглавить процесс и работать по созданию цивилизованного загородного рынка жилья и комплексного развития сельских территорий», - поддержала тему директор ООО «Михайловский дворик» Наталия Михайлова. По ее мнению, это совершенно правильно – привлекать в сообщество профессионалов таких же профессиональных строителей, да еще использовать возможность влияния на участников профобъединения в части повышения качества выполнения работ, то на рынке малоэтажного строительства не будет никаких «обманутых дольщиков» и «лукавых застройщиков». «Те, кто выходит на рынок строительства индивидуального жилья, должны знать, как строить такое жилье – это отдельный вид строительства, отличный от возведения многоквартирных домов. Этому нужно учить специально. Надеюсь, что со временем специализация появится в колледжах и техникумах, а пока нужно организовывать курсы, - уверена Наталия Михайлова. - Государство, профессиональное сообщество, загородные строители – это хороший симбиоз».
Наталия Михайлова, Дмитрий Лугин, Андрей Панасюк
«Знаете, что я вам скажу?.. Нет у нас цивилизованного рынка загородной недвижимости. Это стихийное бушующее море, в котором каждый ловит свою рыбку. Наша задача – расставить маяки, реперные точки, красные линии, чтобы не было обманутых дольщиков. А они будут, и много, пока «каждый суслик в поле – агроном», - заявил предприниматель Дмитрий Лугин, который одним из первых в тюменской области построил концептуальный загородный поселок и знает, как продавать участки с подрядом и готовые дома, с управлением загородной недвижимостью тоже знаком. Как признался эксперт, он вошел в состав совета, чтобы вместе с другими его участниками работать в направлении исправления ситуации на загородном рынке – личные интересы здесь отходят на второй план, ему за профессию обидно, да и за малую Родину, когда из-за застройщика «пупкина» страдает имидж нашего региона.
Предприниматель Андрей Панасюк видит в работе Экспертного совета пользу для малого бизнеса. «Когда ты выходишь на рынок строительства жилья, то понимаешь, что есть крупные предприятия, а есть «непричесанный рынок», где хороший продут трудно купить или продать. Конкуренция дикая», - заметил он. Самое обидно то, что пока потребитель дойдет порядочного застройщика, его несколько раз обманут «серые» бригады, и он передумает вообще заниматься недвижимостью. Андрей Панасюк верит в то, что совет при Союзе строителей поможет «причесать загородку» – рынок станет более прозрачным и честным.
«Теневых подрядчиков, действительно, много. Люди, которые связались с такими «зодчими», потом бьются в одиночку, чтобы исправить допущенные строителями огрехи. Хотелось бы заранее понять, кто пришел «хапнуть» и «слиться», а кто дорожит репутацией – строит качественно и надолго задержится на рынке, - поддержала тему Светлана Власова. - К сожалению, не всегда получается разглядеть или проверить. Раньше «ИЖСники» часто обращались за помощью к риэлторам: сказки нам рассказывали, а мы им верили. Сейчас предпочитаем работать с проверенными девелоперами. Хотелось бы в этом плане посотрудничать с Союзом строителей».
Президент ССТО Андрей Никитин ответил, что только – «за», Объединение риэлторов Тюменской области и Союз строителей – давние партнеры, не одно публичное мероприятие, касающееся темы строительства и формирования рынка недвижимости, провели вместе. Сотрудничество продолжится и в рамках Экспертного совета. А Николай Черепанов добавил, что у него есть желание составить реестр добросовестных застройщиков и подрядчиков, занимающихся объектами МИЖС.
«Сегодня неоднократно было замечено, что на рынке ИЖС и малоэтажного строительства много негативного. Как специалист с большим опытом работы в сфере оборота недвижимости, знаю, насколько непросто бывает оформить в собственность дом по «дачной амнистии», когда нет правоудостоверяющих документов на земельный участок. Давно назрела необходимость в коллегиальном органе, который будет не просто наблюдать, а реально поддерживать застройщиков малоэтажного жилищного строительства и ИЖС, - сказала свое мнение о значимости Экспертного совета представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей Тюменской области, судебный эксперт Елена Быкова. - Создание этого совета – огромный шаг вперед. Теперь у застройщиков есть площадка, где можно обсудить проблемы, поделиться опытом и найти лучшие решения. Верю, что с поддержкой Экспертного совета малоэтажное строительство в Тюменской области выйдет на новый качественный уровень. От себя лично обещаю, активно помогать застройщикам для решения земельных и градостроительных вопросов».
Проект Положения об Экспертном совете был принят за основу
После обсуждений на заседании проект Положения об Экспертном совете по развитию малоэтажного и индивидуального жилищного строительства был принят за основу: в течение трех рабочих дней члены совета могут направить в Союз строителей оформленные предложения для внесения изменений в этот документ.
Следующее заседание – не за горами. К его проведению должен быть подготовлен перечень основных вопросов, которые предстоит проработать в течение 2026 года.
На заседании присутствовала Светлана Ахмеднабиева
Фото автора
