В Союзе строителей Тюменской области 25 сентября прошел круглый стол на тему «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство: проблемы и пути их решения», в котором приняли участие руководители регионального Союза строителей и Объединения риэлторов Тюменской области, эксперты рынка недвижимости, ленд-девелоперы, производители и дилеры строительных материалов для малоэтажного строительства.
Провел встречу президент ССТО Андрей Никитин, сомодератором круглого стола выступил советник президента ССТО – учредитель ООО «Институт проектного управления» Николай Черепанов. В рамках круглого стола прошло обсуждение проблемных вопросов «малоэтажки» на фоне растущих объемов индивидуального жилищного строительства. По итогам встречи было принято решение о создании при Союзе строителей профильного Экспертного совета.
Необходимо полное «обеление» рынка ИЖС
В ходе встречи ревизор ССТО – учредитель ООО «Аутсорсинговая компания «Статус» Татьяна Каргаполова обратила внимание на текущую ситуацию: по результату семи месяцев 2025 года в среднем по стране на объекты ИЖС приходится 71 % от общего ввода жилья. Это говорит о том, что спрос на загородную недвижимость сохраняется, и «загородка» вполне может участвовать в решении главной задачи – увеличении показателя площади жилья на одного человека с сегодняшних 25,9 кв.м до 38 кв.м в 2036 году.
Однако, по признанию эксперта, в последнее время девелоперы стали чаще обращаться в «Статус» за подготовкой документов о продаже земельных участков, нежели для приобретения земель под строительство загородных поселков. По мнению Татьяны Каргаполовой, такая тенденция на рынке загородного строительства и объектов ИЖС в Тюменской области возникла из-за того, что ото всех ленд-девелоперов 64 % составляют индивидуальные предприниматели. В сегодняшней экономической ситуации они не могут конкурировать с крупными застройщиками, которые «начали активней заглядываться на малоэтажку», имея больше возможностей строить с применением счетов «эскроу».
Не удивительно, что малому бизнесу на рынке ИЖС – застройщикам и подрядчикам – приходится находить дополнительные пути для сохранения бизнеса, объединяться в различные клубы и ассоциации, чтобы обмениваться опытом, партнерскими контактами и как-то выживать. В этом плане Союз строителей Тюменской области является наилучшей альтернативой, поскольку состоит из профессионалов-строителей, а также экспертов разных отраслей, смежных со строительным комплексом, взаимодействует с административным ресурсом и может выступать с законодательной инициативой для улучшения ситуации на строительном рынке.
Участники круглого стола согласились с тем, что рынок загородного строительства и ИЖС нужно сделать полностью цивилизованным. Ведь на сегодня, когда строительство коттеджей в индивидуальном порядке имеет заявительный характер и не требует получения соответствующего разрешения от органов местного самоуправления, оно несет немало рисков, начиная с ненадлежащего использования земельного участка до несоблюдения сроков строительства и снижения качества выполняемых работ.
Общее мнение: нужно навести порядок на рынке ИЖС так, чтобы и бизнес не пострадал, и потребитель был доволен полученным «продуктом» (поскольку «клиент всегда прав», даже в судебных спорах между подрядчиком и частным заказчиком). Как этого добиться? Только сообща.
«Для дополнительного разгона экономики и наполнения бюджета, необходимо полное «обеление» рынка индивидуального жилищного строительства. Необходим комплексный подход к сбалансированному развитию загородных территорий. В такой ситуации нужны тесные коммуникации с органами власти и командная работа участников рынка ИЖС», - констатировала Татьяна Каргаполова.
В ходе обсуждения проблем «загородки» было замечено, что развитие территорий в рамках КРТ очень затруднительно для загородных девелоперов, так как соблюдение 486-ФЗ по силам далеко не каждому из них: финансовая модель проекта попросту не выдерживает нагрузку от возведения социальных объектов, предусмотренных комплексным освоением территорий. По словам экспертов, на сегодня в России всего 15 проектов КРТ, реализуемых на рынке ИЖС в рамках проектного финансирования, а в Тюмени – только два.
Важно обратить внимание на земельное законодательство и кадры
В продолжение темы о формировании «цивилизованного рынка ИЖС» высказали свое мнение представители риэлторского сообщества. Президент Ассоциации «Объединение риэлторов Тюменской области» Дмитрий Матющенко обратил внимание на долгие сроки процедуры перевода земель ЛПХ в категорию земель «для жилищного строительства».
По его словам, в последние два года «люди кинулись резать большие земельные участки на мелкие (по 4 сотки), обещая скорейший перевод в земли под ИЖС». «По сути, это мошенничество. Поскольку, не факт, что продаваемая «под ИЖС» земля когда-либо станет таковой, или для этого придется сильно постараться, потратив много времени, нервов и средств, - заметил Дмитрий Матющенко. – Нужно законодательно ограничить нарезку до полгектара».
С коллегой согласилась председатель Совета Ассоциации «Объединение риэлторов Тюменской области» Светлана Власова. «На землях сельскохозяйственного назначения вне населенных пунктов жилье строить нельзя. Нужно запретить мелкую нарезку таких участков по стандартам ИЖС, чтобы пресечь использование мошеннических схем в сфере оборота земель. С другой стороны, хорошо бы разрешить перевод земель сельхозназначения, на которых есть коммуникации, квоты и объемы энергоресурсов, под жилищное строительство», - высказала пожелание Светлана Власова. Она также предложила проводить ликбезы в области земли и недвижимости для частных застройщиков в рамках круглых столов и семинаров с приглашением профильных специалистов.
Обсуждение «земельных проблем» продолжила судебный эксперт Елена Быкова – генеральный директор агентства земельных экспертов «АТЛАС», представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей Тюменской области. Она обратила внимание на соблюдение градостроительного регламента при строительстве объектов.
«Застройщикам перед освоением участка необходимо в обязательном порядке выполнить градостроительный аудит, так как сведения об участке, внесенные в ЕГРН, могут не соответствовать утвержденному градостроительному регламенту. Чтобы невольно не нарушить законодательство, необходимо постоянно мониторить изменения в генплан и ПЗЗ», - посоветовала эксперт, поделилась случаями из практики и предложила ежемесячно на площадке ССТО проводить день бесплатных консультаций в сфере земельного права для застройщиков.
Эту идею полностью поддержала коммерческий директор ООО «Изи Хаус» Татьяна Полецких, подняв проблему «недостроев»: к ним обращаются владельцы брошенных горе-строителями объектов («недостроев» сейчас много), а компания не очень-то рада таким постройкам, поскольку не уверена в целевом использовании земельного участка. Требуется экспертиза участка, и предварительная консультация эксперта здесь бы не помешала.
Еще один важный вопрос: какими силами строятся объекты ИЖС? Его подняла на круглом столе предприниматель Наталия Михайлова. Она обратила внимание на то, что никто специально не готовит кадры для малоэтажного и индивидуального строительства, а следовало бы организовать такие спецкурсы, поскольку подход к ИЖС не такой, как к возведению МКД.
Коллегу поддержала федеральный представитель СК ООО «Пока нет Дома» Екатерина Бекишева, заметив, что у объектов ИЖС иногда отсутствуют традиционные конструктивные элементы, которые должны быть, исходя из академического курса вуза. Не говоря уже о том, что свои дома индивидуальные застройщики строят без каких-либо проектов. Здесь тоже нужно навести порядок.
Специалисты готовы делиться положительным опытом и идеями
В ходе обсуждения заданной темы участники круглого стола из числа загородных строителей поделились своими проблемами и опытом работы на рынке «малоэтажки». В частности, один из первых застройщиков концептуальных коттеджных поселков Дмитрий Лугин обратил внимание на применяемые для ИЖС технологии и качество строительных материалов, а также на запросы загородных жителей иметь управляющую компанию, чтобы «жить за городом с городским комфортом». В принципе, если будет необходимость, девелопер готов поделиться с коллегами опытом управления коттеджным поселком.
По мнению Дмитрия Лугина, необходимо повысить ответственность строительных компаний, занимающихся возведением отдельных объектов ИЖС. «А то сегодня как получается? Один строил, другой подписывал, третий продавал… С кого за качество спрашивать? Навели когда-то относительный порядок в риэлторском бизнесе через сертификацию риэлторов. Крупных застройщиков приучили к дисциплине через СРО. И в ИЖС нужно сделать то же самое», - считает эксперт загородного рынка.
Татьяна Каргаполова заметила, что разговоры о стандартизации на рынке малоэтажного строительства ведутся давно. Однако пока Минстрой РФ рекомендует действовать согласно утвержденным СНиПам и местным градостроительным регламентам. «Свои стандарты мы ввести не сможем, но можем разработать рекомендации и передать через региональный Союз строителей наши конструктивные предложения на рассмотрение в Российский Союз строителей и Минстрой. Все зависит от нашего с вами взаимодействия в решении наболевших вопросов», - считает Татьяна Каргаполова.
Своим опытом комплексного освоения территорий за городской чертой готов поделиться с коллегами генеральный директор ООО «Сибирские владения» Мисаил Калайчиев: «По нормативам можно пробежаться, проработать механизмы… КРТ – это не менее 100 Га. Никто в одиночку на освоение таких территорий с учетом строительства социальных объектов не пойдет – здесь целесообразно объединение застройщиков, компаний пять. Иначе малый бизнес потеряем, а на загородный рынок придут фирмы, которые сегодня занимаются многоэтажным строительством».
Экспертный совет – для выработки консолидированной позиции
«Видим, что Экспертный совет в помощь малоэтажному строительству нужен. Назрел момент, когда следует объединить практики и помогать друг другу, - заметил Николай Черепанов. – Это нужно и для сохранения малого и среднего бизнеса, и для формирования цивилизованного рынка малоэтажного домостроения. Нам следует активнее работать, вносить свои предложения, в том числе – профессионально выступать с законодательными инициативами».
Подводя итог мероприятию, Андрей Никитин еще раз обозначил вопросы, которые беспокоят ленд-девелоперов: это подготовка участков под ИЖС; необходимость кооперации застройщиков под проекты КРТ; подготовка кадров для малоэтажного строительства; привлечение власти для регулирования рынка ИЖС; контроль качества материалов и СМР; управление загородной недвижимостью и др.
В результате принято решение о создании Экспертного совета по вопросам ИЖС при ССТО. «Экспертный совет нужен, чтобы были ответы на актуальные вопросы. Будем мониторить рынок земель, пригодных для жилищного строительства, аккумулировать предложения практиков, проводить консультации. Должна быть коллаборация для выработки консолидированной позиции по развитию цивилизованного рынка малоэтажного строительства и объектов ИЖС», - подчеркнул Андрей Никитин.
Добавим, что попытки создать постоянно действующий Экспертный совет по вопросам ИЖС в Тюменской области уже предпринимались. С участием экспертного сообщества, включающего представителей бизнеса и власти, проходили круглые столы и семинары по «загородке» в рамках тематических выставок. Хочется надеяться, что Экспертный совет при региональном Союзе строителей станет долгосрочным проектом и принесет реальную помощь участникам рынка малоэтажного и индивидуального строительства.
Светлана Ахмеднабиева
