На прошлой неделе в Тюмени состоялась большая встреча всех, кто имеет отношение к рынку недвижимости: девелоперов, аналитиков, ипотечных брокеров, представителей органов власти и СМИ региона. Участники обсудили текущую ситуацию и тенденции на первичном рынке недвижимости Тюмени. Встреча прошла в формате пресс-клуба, в старинном особняке Союза строителей Тюменской области, который и решил возродить некогда популярную площадку для общения.
Как заметил президент регионального Союза строителей Андрей Никитин, «необходимость данной встречи была очевидна, всех нас волнует вопрос «как жить и быть дальше, каково «самочувствие» и настроение застройщиков в сегодняшних условиях, думаю, что и обмен опытом тоже будет полезен».
Напомним, что с 1-го июля этого года прекратила действовать «ипотека с господдержкой», когда квартиру можно было приобрести на очень выгодных условиях. Первую реакцию тюменского рынка недвижимости на изменения можно оценить как шоковую: количество сделок в июле сократилось практически на 50%. Постепенно девелоперы, риэлторы и потребители привыкают жить в новой реальности, но вот как именно?
.jpg)
Регион идет на очередной рекорд по вводу жилья
Началось заседание со статистики, которую предоставили представители органов власти. Так, о состоянии строительной отрасли региона рассказал начальник Управления государственного строительного надзора по Тюменской области Главного управления строительства Евгений Фомин.
Более двух миллионов квадратных метров жилья планируют сдать в Тюменской области в 2024 году. Из этого объема равные доли приходятся на ИЖС и строительство многоквартирных домов.
«Прошлый год был рекордным по вводу жилья – в эксплуатацию ввели 2 миллиона 485 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день по сравнению с аналогичным периодом прошлого года мы темпы не сбавили – введен 1 миллион 931 тысяча квадратных метров. Из этого объема на жилье приходится более 900 тысяч кв. метров. Задел на будущее в Тюменской области имеется – выдано 384 разрешения на строительство, в рамках которых будет введено в эксплуатацию около 5 миллионов 163 тысячи квадратных метров жилья», – привел данные Евгений Фомин.
Он также сообщил, что выданные разрешения на строительство реализуют 125 застройщиков. Дома будут возведены в эксплуатацию в течение двух-трех лет.
Цифровые способы регистрации недвижимости – в помощь застройщикам
25 тыс. 358 прав на основании договоров долевого участия зарегистрировали в Тюменской области с января по сентябрь 2024 года. Это на 25% больше, чем за девять месяцев годом ранее.
Такие данные привел заместитель руководителя Управления Росреестра по Тюменской области Игорь Ткаченко.
«Всего за девять месяцев на кадастровый учет поставили 115 домов, что на 8,5 % больше, чем за аналогичный период 2023 года. Формат подачи документов на регистрацию за дольщиков в Тюменской области применяет 61 застройщик. С начала года таким образом подали 1 111 заявлений, 88,3 % из них – в электронном виде», – уточнил Игорь Ткаченко.
Представитель Росреестра отметил, что за последние годы максимальное количество услуг ведомства переведены в цифровой формат. В процедуру регистрации вовлечены теперь в первую очередь профессиональные участники рынка – органы власти, представители кредитных организаций и застройщики. Все меньше случаев остается для того, чтобы сам гражданин – дольщик обращался с заявлением о регистрации ДДУ. Сокращены значительно и сами сроки регистрации.
«В пять раз сокращен срок по регистрации прав с шести дней в 2020 году до 1,1 дня сегодня. Это касается и кадастрового учета: с четырех до 1,4 дня. В электронном виде по ипотеке мы пришли к объему регистраций за 80 %, начиная с 2022 года. Благодаря реализуемому Росреестром проекту «Ипотека за 24 часа» ипотечный пакет, если он подготовлен качественно, регистрируется в течение суток», – пояснил заместитель руководителя тюменского Росреестра.
Андрей Никитин, президент ССТО:
- В нашем регионе у бизнеса налажен конструктивный диалог с властью. В частности, с Управлением Росреестра по Тюменской области выстроены отношения, позволяющие в удобном формате оперативно рассматривать рабочие вопросы, влияющие на комфортность получения услуг госоргана. Способы оказания государственных услуг постоянно совершенствуются, законодательство в сфере недвижимости регулярно меняется, участникам рынка важно разбираться во всех новинках, и специалисты Росреестра готовы оперативно рассказывать об этом строителям, в том числе – в рамках таких диалоговых площадок, как наш пресс-клуб.
Квартиры уменьшаются по площади и не падают в цене
В ходе заседания прозвучала несколько парадоксальная статистика: с одной стороны, предложение на рынке новостроек растет, с другой – спрос падает, и при этом цена «квадрата» снижаться не собирается…
Так, за девять месяцев текущего года на первичном рынке жилья в Тюмени на продажу выставлено всего порядка 30 тысяч квартир, на вторичном рынке – чуть больше 16 тысяч. И этот объем, с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов, увеличивается. Можем ли мы говорить о явной затоваренности рынка? Светлана Молодкина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, так не считает.
«Да, увеличилось время экспозиции объектов. Да, мы можем отметить некоторый дисбаланс предложения по районам города (например, максимальное предложение скопилось в новостройках Московского и Червишевского трактов, а вот в Восточном районе, наоборот, явный дефицит первички), но говорить о том, что рынок уже перенасыщен, рано. Доля сделок с недвижимостью на рынке новостроек, если смотреть динамику за девять месяцев 2024 года, упала незначительно – на 22,7% относительно прошлого года».
Из явной реакции девелоперов на новую реальность аналитик отметила также перераспределение квартирографии – около 50% ассортимента сегодня приходится на 1-комнатные квартиры (в том числе и квартиры-студии), а доля квартир с большой площадью снижается. Особенно это заметно в новых проектах, которые выходят на рынок в этом году. Впрочем, рынок такое уже проходил и в 2008-м, и в 2012 году – очевидно, что будут строить и продавать то, что доступно покупателю. Что же касается стоимости квадратного метра, то она только растет и на сегодняшний день составляет 137 870 тыс. руб. за кв.м на первичном рынке жилья и 124 335 тыс. руб. за «квадрат» на вторичном.
По словам Светланы, рынок до сих пор находится в режиме ожидания каких-либо действий со стороны правительства по стимулированию спроса (помимо льготной ипотеки), девелоперы не предпринимают явных решительных шагов, уж тем более не идут на значительное снижение стоимости кв.м жилья.
​
Светлана Молодкина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости:
- Большинство покупателей на рынке недвижимости ушли в ожидание спада рынка. Но важно понимать, что предполагается под спадом. Снижение цен на 30-40 % точно ждать бессмысленно. С большей вероятностью, застройщики и продавцы на вторичном рынке будут готовы предлагать более существенные скидки, которые уже открыто используются.
«Ипотеку под 8% можно вспоминать как сладкий сон»
Впрочем, ожидания и надежды застройщиков и собравшихся в зале участников развеяла ипотечный брокер Марина Михно. Показанная ею ситуация на ипотечном рынке выглядит так:
- Банки подняли и продолжат поднимать процентные ставки по рыночным программам ипотечного кредитования. Уже сейчас они составляют 22-25% годовых (сравните с данными хотя бы даже мая-июня этого года!).
- Практически все банки увеличили сумму первоначального взноса, вплоть до 50% от общей стоимости жилья.
- Некоторые банки отменили обязательное субсидирование от застройщиков.
- Часть банков поставили на «стоп» выдачу ипотечных кредитов по IT-программам и семейной ипотеке.
Одним словом, ипотека из доступной превратилась в заградительную. Логику Центробанка и Правительства понять можно, ипотека ведь все-таки не массовый продукт, ее развитие диктуется, исходя из рыночных законов. Нельзя допустить надувания ипотечного пузыря на рынке жилья, последствия этого могут быть куда серьезнее, чем исчезновение господдержки.
Участников заседания, конечно, интересовал вопрос: Остаются ли еще какие-то финансовые инструменты для потенциальных заемщиков-покупателей?
По словам ипотечного брокера, остались такие госпрограммы как семейная и IT ипотеки, осталась траншевая ипотека, трейд-ин и рассрочка от застройщиков (кстати, застройщики стали этот инструмент использовать активнее, хотя в рекламных кампаниях и не афишируют). Вероятнее всего, как полагает брокер, в 2025 году появятся и новые инструменты стимулирования спроса, например, жилищный депозит, возможность внедрения которого обсуждается уже несколько лет. Скорее всего, будут появляться точечные льготные программы ипотечного кредитования, направленные на сотрудников определенных отраслей, в частности, оборонки.
Но в целом жилищной отрасли предлагается самостоятельно выживать в новых условиях, стимулировать спрос и менять стратегии поведения.
Каждый справляется по-своему
В принципе, девелоперы на заседании пресс-клуба демонстрировали сдержанный оптимизм – дескать, и не через такие медные трубы проходили. Но то, что работать стало сложнее в разы, это признают все. Даже Елена Талипова – представитель такого мастодонта рынка, как Тюменская домостроительная компания, которая с 2012 года принципиально строит «на свои» (без привлечения кредитов) и продает только готовое жилье, признается: объемы сделок снизились, продавать стало сложнее. Но руководство компании пока не корректирует планы в сторону замедления.
Поделились своим опытом и новыми решениями и другие участники заседания, в частности, ГК «ТИС», ГК «ЭНКО», «Брусника», Сибинтел-холдинг, ТВЕЛЛ.
Так, директор филиала «Брусники» в Тюмени Виктор Корчагин и заместитель гендиректора по стратегическому развитию ГК «ЭНКО» Михаил Продан рассказали о своем опыте комплексной застройки в рамках проектов РЗТ и КРТ.
Виктор Корчагин, директор филиала «Брусники» в Тюмени:
- Тюмень положительно отличается от моих других регионов. Прежде всего, уровнем девелопмента. Далее – конструктивным, доверительным диалогом внутри разных сообществ: это и предприниматели, и инвесторы, которые также присутствует на рынке, это и диалог непосредственно с населением, и, безусловно, с властью. И здесь хотелось бы отметить, что мы именно тот регион, который должен и дальше удерживать определенное лидерство во всех отношениях, во всех рейтингах, и сейчас самое время это еще раз проявить в КРТ.
Специалисты Группы компаний «ТИС» сообщили о начале строительства домостроительного комбината. На нем будут производить домокомплекты высокого уровня заводской готовности. Свое производство позволит снизить трудоемкость на строительной площадке, повысить скорость и качество строительства, оптимизировать себестоимость возведения. По словам Евгения Киверина, главного инженера будущего комбината, «цель этого амбициозного проекта – создать продукт по конкурентной цене в массовом сегменте жилья, при этом с показателями качества жизни на уровне класса комфорт».
Представитель компании ТВЕЛЛ рассказал о маркетинговой стратегии продвижения жилого комплекса «Корней». Этот ЖК довольно быстро стал узнаваемым и добился высокого уровня лояльности аудитории за счет активного и профессионального использования новых технологий (короткие ролики и рилсы в социальных сетях и мессенджерах, рыжий котик как маскот проекта и т.д.). «Мы сделали ставку на юмор и не прогадали, аудитории это очень хорошо «заходит»», - отмечает директор по маркетингу ЖК «Корней» Сергей Зольников. Что ж, в условиях неизбежной конкуренции, сила и значение бренда возрастают в разы, так что стратегию застройщика стоит признать удачной.
Сибинтел холдинг, реализующий проект «Авторский квартал Машаров», решил впервые принять участие в закупочной сессии строительно-индустриального кластера Тюменской области. Там представили свои технологии и возможности более 70 тюменских компаний (солидная цифра!). Как сообщил Егор Бобров, коммерческий директор авторского квартала «Машаров», закупочная сессия оказалась отличным инструментом для развития проектов компании и исполнения производственной программы.
Важных тем для обсуждения немало…
Первое заседание возрожденного пресс-клуба оказалось информационно насыщенным, его участники успели обсудить целый ряд важных вопросов. Что впереди? Ну, например, четко определилась тема комплексного развития территорий (КРТ), она вполне достойна отдельного разговора. Именно разговора – с проблематикой и тонкими местами, с описанием взаимоотношений всех сторон процесса, в том числе жителей сносимых домов и кварталов, а не только лишь с победными реляциями и статистикой. Мегаактуальным продолжает оставаться вопрос с кадрами в строительной отрасли. Можно вынести на повестку дня глобальный вопрос развития города, поговорить о Генеральном плане Тюмени (по мнению архитекторов, этот стратегический документ требует не корректировки, а глобальной проработки, с учетом внедрения такого механизма развития территорий, как КРТ).
Так что, вопросов для обсуждения и дальнейшего их решения достаточно. Главное, к чему призывает Андрей Никитин – проявлять инициативу всем участникам ССТО, а их на сегодняшний день в Союзе 115 организаций (от проектировщиков до дорожников и образовательных учреждений). И тогда пресс-клуб действительно станет той информационной площадкой, на которой представители прессы будут получать информацию о состоянии и развитии отрасли в регионе.
Мнения экспертов о ситуации на рынке жилья Тюмени
Материал подготовили Анна Морозова и Светлана Ахмеднавиева
Фото «КВ»
