ИЖС с применением счетов «эскроу»: профессионалы рынка Тюменской области обсудили вопросы строительства индивидуальных домов

В малом зале мульти-центра «Контора пароходства» 2 сентября прошел круглый стол на тему «Индивидуальное жилищное строительство по договору подряда с эскроу», организованный Экспертным советом по развитию малоэтажного и индивидуального жилищного строительства при Союзе строителей Тюменской области (ЭкСо МИЖС при ССТО).

Круглый стол на тему «Индивидуальное жилищное строительство по договору подряда с эскроу»

В круглом столе приняли участие профессионалы рынка малоэтажного строительства, представители власти и профильных союзов, заинтересованные в вопросах темы. Спикером стала руководитель направления МСБ АО «БАНК ДОМ.РФ» Оксана Ильина.

Одно из направлений – правовое регулирование

Встречу провели: Николай Черепанов, советник президента Союза строителей Тюменской области, председатель Экспертного совет по развитию малоэтажного и индивидуального жилищного строительства при ССТО; Татьяна Каргаполова, учредитель ООО «Аутсорсинговая компания «Статус», ревизор Союза строителей Тюменской области, руководитель направления по финансовым механизмам ЭкСо по МИЖС при ССТО.

Открывая мероприятие, Николай Черепанов сообщил, что тема встречи неслучайна: на стратегической сессии по малоэтажному строительству, состоявшейся в июне этого года, были сформулированы направления деятельности Экспертного совета, созданы тематические рабочие группы. Определено пять направлений, по которым предстоит двигаться дальше, чтобы достичь главной цели – сделать загородное жилье качественным и долговечным, а также более доступным и комфортным для потребителя.

Одно из направлений касается правового регулирования малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. В ходе работы совета с профессиональными участниками рынка определились наиболее актуальные на сегодня вопросы, требующие обсуждений и разъяснений в ходе прямого общения с экспертами.

В частности, застройщиков коттеджных поселков и подрядчиков строительства объектов ИЖС волнуют особенности работы в рамках Федерального закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» № 186-ФЗ. Есть вопросы, требующие разъяснений. Именно это и послужило выбором темы для первого круглого стола.

Закон действует, но требует доработки

Приветствуя участников встречи, президент ССТО Андрей Никитин отметил, что предыдущие годы показали рост объемов индивидуального жилищного строительства, но вместе с этим появились и пострадавшие от действий недобросовестных подрядчиков граждане – заказчики строительства объектов ИЖС. К тому же качество строительства далеко не всегда на должной высоте. Чтобы обезопасить заказчика строительства, оградить его от недобросовестных подрядчиков, для регулирования рынка ИЖС в целом законодатели разработали названный выше закон, который вступил в силу в марте 2025 года.

«Как показало время, за два года реализации закона у бизнеса накопилось немало вопросов по его применению. Круглый стол – удобная форма общения, чтобы разобраться в законодательных новеллах, задать прямые вопросы и получить развернутые ответы», - заметил Андрей Никитин и пожелал участникам встречи плодотворной работы.

С тем, что закон несовершенен, согласен и заместитель начальника Главного управления строительства Тюменской области, начальник управления жилищной политики Вадим Ряска. Он отметил важность взаимодействие бизнеса и власти в деле совершенствования законодательства, положительно оценил работу ССТО в направлении формирования цивилизованного рынка недвижимости, включая сферу ИЖС.

Как сообщил представитель строительного Главка, в нашем регионе с начала действия 186-ФЗ заключено 1500 договоров подряда с участием счетов «эскроу», 600 таких договоров на строительство объектов ИЖС реализовано полностью – дома построены. Что касается статистики ввода, то на территории Тюменской области в 2025 году объемы индивидуального жилищного строительства составили 45 % от общего объема введенного жилья. За восемь месяцев 2026 года в регионе введено в эксплуатацию 1 243,8 тыс. жилых «квадратов», где объем ИЖС составил 34 % (428,9 тыс. кв.м).

«И это немалые цифры. Учитывая, что применение счетов «эскроу» в рамках 186-ФЗ пока не носит обязательный характер (обязательны только при реализации государственных льготных программ кредитования на строительство индивидуальных жилых домов), нас беспокоит рост доли недобросовестных подрядчиков. Ситуация с проблемными объектами находится на контроле Главного управления строительства. Закон 186-ФЗ действует и дает результат, но требует доработки. Надеюсь, что совместно с вами нам удастся выработать подходы к решению отдельных вопросов и сделать закон более совершенным», - резюмировал Вадим Ряска.

Добро пожаловать в наши ряды!

Прежде, чем передать слово представителю Банка ДОМ.РФ, Татьяна Каргаполова напомнила, что отраслевому объединению работодателей более 25 лет, и сообщила, что на сегодняшний день в ССТО более 140 членов, включая и тех, кто занимается малоэтажным строительством и призвала присоединиться к сообществу профессионалов.

«С идеей создания Экспертного совета по развитию малоэтажного и индивидуального жилищного строительства при Союзе строителей Тюменской области выступил Черепанов Николай Дмитриевич. Идея была поддержана депутатами, органами власти и органами местного самоуправления, бизнес-сообществом. Мы хотим объединить профессиональных участников рынка ИЖС, чтобы было легче работать, создавая качественный продукт для потребителя. Добро пожаловать в наши ряды! Одна из задач ССТО – своевременно информировать участников строительного комплекса региона о законодательных новеллах, включая сферу ИЖС. Будут проведены круглые столы и по другим направлениям работы Экспертного совета. Сегодня обсуждаем 186-ФЗ с приглашенным экспертом Оксаной Ильиной», - представила спикера модератор круглого стола.

К истине – через конструктивный диалог

Стоит отметить, что вопросов к руководителю направления МСБ АО «БАНК ДОМ.РФ» у профессионалов рынка было много, порой «неудобных», и касались они наработанной за два года практики.

В целом удалось рассмотреть актуальные вопросы, касающиеся механизма финансирования строительства объектов ИЖС с участием счетов «эскроу», особенности заключения договора подряда, открытие и раскрытие счетов эскроу в рамках 186-ФЗ, возможности замены подрядчика при ипотеке на ИЖС в Банке ДОМ.РФ.

Оксана Ильина рассказала, какие требования предъявляет Банк ДОМ.РФ к подрядчикам по строительству объектов ИЖС со счетами «эскроу». Кроме того, были даны рекомендации по расчёту общей площади объекта, пояснения по механизму «Зонтичных поручительств» и др.

Аудитория не дала «уснуть» ни спикеру, ни модераторам. Вопросы записывались, чтобы в случае невозможности оперативного ответа подготовить ответ позже или провести отдельный семинар по наиболее волнующим темам.

«Мероприятие получилось практико-ориентированным: участники обсудили, как на деле работает механизм ИЖС со счетами «эскроу». Считаю, что этот механизм действительно структурирует рынок ИЖС: снижает финансовые риски для всех сторон – и для заказчика, и для подрядчика. Однако остаются точечные вопросы. Например, как гибко решать споры при отклонении фактических параметров дома от проектных. Все поднятые в рамках круглого стола вопросы необходимо проработать детально и рассмотреть на заседании Экспертного совета», - прокомментировал Николай Черепанов.

Следующее публичное мероприятие Экспертный совет планирует провести в конце сентября текущего года. Тема будет определена позже, в зависимости от запроса профессиональных участников рынка.

На мероприятии побывала Светлана Ахмеднабиева

Фото автора и ССТО